โดย : ภาณี นีมเฉลิม กรรมการโครงการเผยแพร่ความรู้ทางกฎหมาย สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
มาทำความเข้าใจเรื่อง “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562” ฉบับใหม่
พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เป็นกฎหมายจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มาทดแทนภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิมที่ใช้กันมาหลายสิบปี ซึ่งเป้าหมายของกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามพระราชบัญญัตินี้ คือ การสังคายนาวิธีการจัดเก็บภาษีให้คิดในอัตราที่ทันสมัยเป็นปัจจุบัน สามารถจัดเก็บภาษีได้ครอบคลุม ไม่ลักลั่น และลดการใช้ดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่
พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ฉบับนี้ จะมีการแยกเก็บภาษีออกเป็น 4 ประเภท คือ
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อเกษตรกรรม
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อการอยู่อาศัย
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อพาณิชยกรรม (อื่นๆ)
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่รกร้างว่างเปล่า
อัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ตามตาราง อัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น กฎหมายตีความว่าเป็นที่ดินประเภทใดใน 4 ประเภทดังกล่าว จากการใช้ประโยชน์ที่ดินนั้น และแต่ละหมวดภาษีในอัตราที่ไม่เท่ากัน โดยเก็บในอัตราก้าวหน้า (แบบเดียวกับภาษีเงินได้) และมีผู้เก็บภาษี คือ องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นของที่ดินนั้นๆ ตั้งอยู่ เช่นเดียวกับภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนเดิม
การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างครั้งนี้ ใช้ฐานการคิดราคาทรัพย์สินจากราคาประเมินโดยกรมธนารักษ์ ซึ่งประเมินใหมทุกๆ 4 ปี ต่างจากกฎหมายบำรุงท้องที่เดิมที่ปรับปรุงล่าสุดในปี 2524 ซึ่งไม่เป็นปัจจุบัน รวมถึงการคิดราคาสิ่งปลูกสร้าง ก็ใช้ตารางบัญชีราคาโดยกรมธนารักษ์เช่นกัน และคิดเฉพาะตัวโครงสร้างอาคาร ไม่มีการประเมินส่วนควบของอาคาร
การเสียภาษีโรงเรือนเดิมจะคิดอัตราภาษีจากรายได้การทำประโยชน์ เช่น อพาร์ตเม้นท์ คิดตามค่าเช่ารายเดือน ซึ่งเปิดช่องให้เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นใช้ดุลยพินิจประเมินราคา แต่ภาษีใหม่คิดจากมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด เพื่อตัดเรื่องการให้เจ้าหน้าที่ใช้ดุลยพินิจหน้างานออก
แต่ก่อนเป็นระบบประชาชนมีหน้าที่ไปแจ้งเสียภาษีเอง แต่ระบบใหม่ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะออกจดหมายแจ้งประชาชนให้มาชำระภาษี เพราะกฎหมายใหม่เชื่อมโยงให้กรมที่ดินจะต้องส่งข้อมูลเจ้าของที่ดินไปให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแต่ละแห่ง และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น มีหน้าที่ไปประเมินการใช้ประโยชน์ที่ดินทุกแปลง ดังนั้น การหลบเลี่ยงจ่ายภาษีจึงทำได้น้อยลง
ผู้เสียภาษี คือ เจ้าของที่ดิน (ผู้มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินนั้นๆ) แบ่งได้ดังนี้
- เจ้าของผู้ให้เช่า กับ ผู้เช่า ผู้จ่ายภาษี คือ เจ้าของกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ผู้เช่า หากจะมีการผลักภาระให้ผู้เช่า เป็นเรื่องที่ตกลงกันเอง
- เจ้าของโฉนดที่ดิน กับเจ้าบ้านตามทะเบียนบ้าน ผู้จ่ายภาษี คือ เจ้าของที่ดิน (ผู้มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน) ไม่เกี่ยวกับความเป็นเจ้าบ้าน
- ที่ดินรัฐ เป็นข้อยกเว้น เช่น ที่ดินราชพัสดุ ที่ดิน ส.ป.ก. ที่ดิน นส.3 ที่ดิน นส.3ก หรือแม้แต่การบุกรุกป่าเข้าใช้ที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต ดังนั้น ผู้ใช้ประโยชน์บนที่ดินรัฐจะต้องเป็นผู้เสียภาษี
- ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างมีเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกันหลายราย เจ้าของกรรมสิทธิ์คนแรกเป็นผู้เสียภาษี ส่วนการจัดการแบ่งค่าใช้จ่ายในหมู่เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกันต้องตกลงกันเอง
- ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างมรดกที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างนั้นๆ ตั้งอยู่ในเขตอำนาจจะเลือกทายาท 1 คน เพื่อให้เป็นผู้เสียภาษีในปีนั้น
การประเมินการใช้ประโยชน์จากที่ดินจะดูจากอะไร
- ดูตามเจตนาการใช้ประโยชน์ และการใช้งานจริงบนที่ดิน เช่น สร้างโรงเรือนเพื่อเกษตรกรรม ดังนั้น หากมีทรัพย์ไว้ทำเกษตรจะถือว่าเป็นที่ดินเกษตรกรรม หากเจ้าของกรรมสิทธิ์มิใช่เกษตรกร ไม่ต้องไปลงทะเบียนเกษตรกร เพราะกฎหมายไม่ได้ระบุให้ตรวจสอบจุดนี้
- ดูจากการใช้งานจริงทำให้ก้าวข้ามลักษณะอาคารด้วย เช่น ตึกแถวสำหรับพักอาศัยถูกดัดแปลงไปใช้เป็นโรงงาน ก็จะอยู่ในหมวด “ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม (อื่นๆ)” ไม่ใช่หมวด “ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย”
- การนำทรัพย์ออกให้เช่าเพื่อการอยู่อาศัยโดยต้องเป็นการพักอาศัยรายเดือน ก็ถือว่าอยู่ในหมวด “ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย” ส่วนที่พักรายวันรวมถึงโรงแรม และห้องเช่ารายวัน ถือเป็นที่ดินในหมวด “ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม (อื่นๆ)”
ภาษีที่ดินตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 สำหรับปีนี้ที่กำหนดจากปกติจะต้องชำระค่าภาษีไม่เกินวันที่ 30 เมษายน 2563 นั้น ได้ขยายระยะเวลาออกไปให้เป็น 31 สิงหาคม 2563
เนื้อหาในบทความนี้ ผู้เขียน (ภาณี นีมเฉลิม กรรมการโครงการเผยแพร่ความรู้ทางกฎหมาย สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์) ได้เขียนขึ้นเพื่อเป็นประโยชน์ในเบื้องต้น สำหรับการทำความเข้าใจใน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฉบับใหม่ หากต้องการรายละเอียดเชิงลึก สามารถศึกษาเพิ่มเติมได้ที่
- พระราชบัญญัติที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
- พระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2563
- กฎกระทรวงกำหนดทรัพย์สินที่ได้รับยกเว้นจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
- กฎกระทรวงกำหนดค่าใช้จ่ายในการจัดเก็บภาษีแทนองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น พ.ศ. 2562
- กฎกระทรวงกำหนดที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ พ.ศ. 2562
- กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการประกาศราคาประเมินทุนทรัพย์ อัตราภาษี และรายละเอียดอื่นในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
- กฎกระทรวงการผ่อนชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
- กฎกระทรวงการงดหรือลดเบี้ยปรับ พ.ศ. 2562
- กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการคำนวณมูลค่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่มีราคาประเมินทุนทรัพย์ พ.ศ. 2562
- ประกาศกระทรงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง “หลักเกณฑ์และวิธีการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างซึ่งเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม”
- ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง “เหตุจำเป็นทางราชการซึ่งบุคคลธรรมดาต้องย้ายชื่อออกจากทะเบียนบ้าน”
- ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง “หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บภาษีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีการใช้ประโยชน์หลายประเภท”
- ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง “หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย”
- ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง “หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม”
- ประกาศกระทรวงการคลัง เรื่อง “ยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของมูลนิธิหรือองค์การ หรือสถานสาธารณกุศล”
- ประกาศกระทรวงการคลัง เรื่อง “หลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร”
- ประกาศกระทรวงการคลัง เรื่อง “หลักเกณฑ์การพิจารณาทรัพย์สินของเอกชน เฉพาะส่วนที่ได้ยินยอมให้ทางราชการจัดให้ใช้เพื่อสาธารณะประโยชน์”
- ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง “การดำเนินการตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562”
- ระเบียบกระทรวงมหาไทยว่าด้วยการดำเนินการตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
“แพรวด้วยความรู้ พราวด้วยประสบการณ์”