โดย : ปัญญา จารุมาศ ประธานโครงการเผยแพร่ความรู้ทางกฎหมาย สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์
ยุคแรกเริ่มหมู่บ้านจัดสรร
การจัดตั้งหมู่บ้านในอดีตของคนไทย มีการก่อสร้างหมู่บ้าานและปลูกบ้านโดยอยู่อาศัยร่วมกันเป็นกลุ่มของเครือญาติพี่น้องหลายครอบครัว ซึ่งมีอาชีพเดียวกันหรือคล้ายกัน บ้านแต่ละหลังปลูกไม่เป็นระเบียบ ใครมีที่ดินอยู่ตรงไหน อย่างไรก็ปลูกบ้านตามใจตนเอง ตามพื้นที่ว่าง เมื่อรวมกันหลายหลังก็จะไปขออนุญาตจัดตั้งอเป็นหมู่บ้าน ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่ายที่หน่ว่ยงานราชการจะจดทะเบียนจัดตั้งให้เป็นหมู่บ้าน เพราะกระทบกับงบประมาณค่าใช้จ่าย แต่เมื่อทางราชการอนุญาต จะได้ชื่อหมู่บ้านตามแต่ผู้ขออนุญาตจะตั้งชื่อ ส่วนมากจะตั้งชื่อตามภูมิประเทศ ชุมชน และตามชื่อที่ผู้ก่อตั้งของพื้นที่นั้นๆ เช่น มีห้วย หนอง คลอง บึง ก็ตั้งชื่อตามนั้น บ้านห้วยสร้าง บ้านหนองสาหร่าย บ้านบึงทองหลาง บ้านโนนสูง บ้านโนนดินแดง บ้านศรีอุดม เป็นต้น
ยุคต่อมา
ต่อมาเมื่อประเทศมีความเจริญก้าวหน้า ประชากรเพิ่มมากขึ้น พื้นที่การอยู่อาศัยไม่เพียงพอ จึงมีผู้ที่คิดก่อสร้างทำเป็นโครงการก่อสร้างหมู่บ้านจัดสรรขึ้นขายให้กับบุคคลทั่วไป หรือขายให้สมาชิกในโครงการ โด่ยมีการจัดสร้างหลายรูปแบบและรวบรวมซื้อที่ดินหลายแปลงหรือหาที่ดินแปลงใหญ่ สร้างไปด้วย ทำการเก็บเงินจากผู้ซื้อไปด้วย โดยทำสัญญาเช่าซื้อ หรือสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้วก็ขายให้ผู้ซื้อ มีปัญหาเกิดขึ้นมากมายระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย เกี่ยวกับการสร้างบ้านไม่มีคุณภาพ รัฐบาลจึงได้นำกฎหมายที่ใช้มานานแล้วตั้งแต่วันที่ 25 พฤศจิกายน 2515 ซึ่งเป็นการออกโดยประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 มีการใช้กฎหมายดังกล่าวต่อมาอีกหลายปี การวางผังเมืองดีขึ้น เป็นไปตามหลักวิชาการอยู่บ้าง แต่ยังไม่สามารถแก้ปัญหาให้กับผู้ซื้อและผู้ขายซึ่งเป็นเจ้าของโครงการได้ ผู้ซื้อกล่าวหาและฟ้องร้องเจ้าของโครงการที่เป็นผู้ขาบ้านพร้อมสิ่งปลูกสร้างว่าไม่ทำตามที่โฆษณาชวนเชื่อเอาไว้ จึงมีการเสนอกฎหมายจัดสรรที่ดินขึ้นเป็นพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินปี พ.ศ. 2543 กำหนดการก่อตั้งหมู่บ้านจัดสรรต้องมีการทำตามกฎหมาย หากฝ่าฝืนมีโทษทางแพ่งและทางอาญา เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อบ้านจัดสรร เกิดบริษัทก่อสร้างหมู่บ้านจัดสรรเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ทั้งที่ประสบความสำเร็จและล้มเหลวเป็นจำนวนมาก สร้างหมู่บ้านจำนวน 10 หลัง 100 หลัง หรือ 1,000 หลัง เกิดขึ้นทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัดทั่วประเทศ ตั้งชื่อหมู่บ้านตามชื่อและนามสกุลเจ้าของโครงการ เช่น ชลลดา คุณาลัย ชัยพฤกษ์ ปิ่นเจริญ เป็นต้น บางหมู่บ้านก็เป็นไปด้วยดี เจริญก้าวหน้า บางหมู่บ้านก็ล้มเหลว ยกการบริหารกิจการหมู่บ้านจัดสรรให้องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) หรือเทศบาลบริหารแทน
สรุปข้อดีของหมู่บ้านจัดสรร
แต่ผู้เขียน (ปัญญา จารุมาศ ประธานโครงการเผยแพร่ความรู้ทางกฎหมาย สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์) เห็นว่าการเป็นหมู่บ้านจัดสรร และอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรดีกว่าการปลูกบ้าน หรือตั้งหมู่บ้านขึ้นมาเอง เพราะ :
- การอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร มีการวางระบบสาธารณูปโภคไว้ดี
- มีถนนเชื่อมโยงแต่ละบ้านเข้าออกได้สะดวก
- มีท่อระบายน้ำจากบ้านแต่ละหลังออกจากบ้านสู่หมู่บ้าน สู่ถนนสาธารณะได้อย่างต่อเนื่องเป็นระบบ
- มีระบบไฟฟ้า ประปาที่เป็นระเบียบสวยงาม
- เมื่อเกิดปัญหาก็มีแผนผังตรวจสอบง่าย
- มีรั้วรอบขอบชิดป้องกัภัยจากผู้ไม่ประสงค์ดี
เรียกว่าทุกอย่างลงตัวดีหมด
ข้อจำกัดของหมู่บ้านจัดสรร
แต่จะมีปัญหาเกิดขึ้นจากการที่ตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินให้ผู้ซื้อบ้านในหมู่บ้านจัดสรรเป็นสมาชิกนิติบุคคลบริหารจัดการกันเองหลังจากขายบ้านและที่ดินไปแล้วทุกหลัง โดยโครงการส่งมอบให้กรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหลังจากจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วทำการบริหารจัดการ
กรรมการก็จะมาจากสมาชิกที่ซื้อหมู่บ้านในโครงการเลือกกันเอง เนื่องจากในหมู่บ้านจัดสรรใหญ่ๆ จะมีผู้ซื้อมาจากทั่วทุกสารทิศของประเทศไทย เช่น ภาคเหนือ ภาคอีสาน ภาคกลาง ภาคใต้ และกรุงเทพมหานคร หรืออาจจะมีมาจากต่างประเทศด้วย ซึ่งมีสามีหรือภริยาเป็นคนไทยเป็นคนซื้อ หากกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นคนเห็นแก่ตัว เอาแต่ประโยชน์ส่วนตน ไม่มีจิตอาสาที่แท้จริง หมู่บ้านก็จะไปไม่รอด หากหมู่บ้านจัดสรรมีกรรมการเป็นผู้เสียสละทำงานเพื่อส่วนรวมวางระบบหมู่บ้านได้ ไม่ทำให้เกิดการเสียเปรียบหรือได้เปรียบในการบริหารจัดการ
หากกรรมการหมู่บ้านดี มีแต่สมาชิกในหมู่บ้านอยากจะชำระค่าส่วนกลาง เพื่อบำรุงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะได้ดี หมู่บ้านนั้นก็จะเจริญรุ่งเรือง และน่าอยู่อาศัย มีสวนสาธารณะที่สะอาด น่าออกกำลังกายทั้งเช้าและเย็น มีพนักงานรักษาความปลอดภัย (รปภ.) ดูแลความปลอดภัย ไม่มีโจรลักทรัพย์ บุคคลในหมู่บ้านสามัคคีกัน หมู่บ้านสวยงามนำมาให้คนที่พบเห็นสนใจอยากซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ราคาที่ดินและบ้านก็สูงขึ้นตามจิตใจจองคนที่อยู่ในหมู่บ้าน สิ่งสำคัญที่จะทำให้หมู่บ้านอยู่ในกฎระเบียบกติกาของหมู่บ้าน ผู้อยู่อาศัย จะต้องมีนักกฎหมายอยู่ในหมู่บ้านนั้น จะต้องออกมาช่วยวางกฎและกติกาให้หมู่บ้าน จึงจะทำให้หมู่บ้านเดินไปในทางที่ถูกต้องและเป็นธรรม
ผู้เขียน (ปัญญา จารุมาศ ประธานโครงการเผยแพร่ความรู้ทางกฎหมาย สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์) ทำงานดูแลการขัดเก็บค่าส่วนกลางให้กับหมู่บ้านทั้งที่เป็นหมู่บ้านขนาดใหญ่และขนาดเล็ก และหมู่บ้านที่เจ้าของบ้านมีฐานะร่ำรวยและปานกลาง การที่จะวางแผนให้สมาชิกในหมู่บ้านปฏิบัติตามกรอบตามกติกาต้องใช้เวลานานมากพอสมควรในการหาหนทางแก้ไข เพราะปัญหาของแต่ละหมู่บ้านมีความต่างกัน เกิดจากเจ้าของโครงการมีทั้งดี ไม่เอาเปรียบผู้ซื้อ และเจ้าของโครงการบางโครงการที่วางระเบิดเวลาไว้ เช่น บ้านติดกันบางหลังเป็นบ้านจัดสรร อีกลังนอกจัดสรร ทั้งๆ ที่ระบบสาธารณูปโภค ท่อประปา ท่อระบายน้ำเชื่อมต่อกัน ผู้ที่อยู่นอกจัดสรรไม่อยากจ่ายค่าส่วนกลาง จะทำอย่างไร บ้านเดี่ยวและอาคารพาณิชย์ใช้ประโยชน์ต่างกัน แต่ต้องอยู่ในนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเดียวกัน มีความซับซ้อนเหลื่อมล้ำ และขาด่ความเป็นธรรม เป็นปัญหาที่ต้องหาทางออกร่วมกันของกรรมการและสมาชิกในหมู่บ้านจัดสรร แต่อย่างไรก็ตาม หมู่บ้านจัดสรรก็ดีกว่าหมู่บ้านที่สร้างขึ้นมาคนเดีย เพราะสังคมมนุษย์โลกเกิดขึ้นมาเพื่อให้คนเราอยู่ร่วมกับคนอื่น
บทสรุป
การอยู่ร่วมกัน หากปฏิบัติตามกฎกติกาของสังคมที่อยู่อาศัยนั้นๆ ก็จะอยู่อย่างมีความสุข หมู่บ้านใดสามารถรวมตัวกันเป็นหนึ่งเดียว มีอำนาจต่อรองสูงมากกับหน่วยงานต่างๆ เพราะการปกครองตนเอง หน่วยงานราชการเห็นความสำคัญจึงให้งบสนับสนุน และให้บริการช่วยเหลือในด้านต่างๆ ของรัฐบาล หมู่บ้านนั้นก็จะเจริญเติบโตตลอดไป
“แพรวด้วยความรู้ พราวด้วยประสบการณ์”